Immobilier : l'exil fiscal participe à la baisse des prix dans le haut de gamme à Paris

Immobilier : l'exil fiscal participe à la baisse des prix dans le haut de gamme à Paris

(Boursier.com) -- L'immobilier haut de gamme et de prestige reste un marché à part mais pas forcément protégé de fortes baisses des prix. A Paris par exemple, c'est le segment des biens à plus de 2 millions d'euros qui souffre le plus depuis quelques mois avec des prix qui ont déjà décroché en 2012 de -10% à -15 % selon le groupe d'agences immobilières de prestige Barnes qui ne constate néanmoins pas de réelle baisse de prix sur les biens de 1 à 2 millions sans défauts.

L'envolée des prix observée ces dernières années à Paris trouve donc une limite dans un marché du haut de gamme où l'équilibre entre acheteurs et vendeurs s'est inversé, Barnes observant par exemple en ce début d'année une offre de mandats supérieure de 50% à celle de janvier 2012 face à un nombre d'acheteurs en baisse, notamment une clientèle européenne qui a quasiment disparu.

Pour expliquer une telle hausse de l'offre, Barnes cite sans détour le phénomène d'expatriation des grosses fortunes de la France vers des pays plus accueillants pour ce qui concerne la résidence principale. "L'exil fiscal est loin d'être un mythe", affirme le Président de Barnes, Thibault de Saint-Vincent. Un exil fiscal qui ne touche pas que les français puisque Barnes a recensé récemment deux mises en vente de biens exceptionnels à Paris et Neuilly par des russes qui ont souhaité quitter la France pour des raisons fiscales. Une nouveauté aussi, une génération d'exilés fiscaux plus jeunes a fait son apparition, notamment des d'entrepreneurs qui souhaitent développer leurs affaires à l'étranger avec des destinations comme Londres, New-York ou Hong-Kong.

"Quand vous voulez quitter la France, mieux vaut ne plus détenir de biens immobiliers en France, explique Maître Jacques-Henri de Bourmont, avocat-fiscaliste associé chez Lefèvre Pelletier & Associés, un cabinet qui traiterait actuellement plusieurs centaines de dossiers d'exil fiscal. Céder son habitation en France permet par exemple d'éviter toute contestation sur la réalité du transfert de domicile fiscal et de réduire la taxation de ces biens à l'ISF. Dans un contexte d'extrême instabilité fiscale en France, certains craignent également l'apparition d'une taxe sur les plus-values des résidences principales, souligne Jacques-Henri de Bourmont.

"Sur les biens supérieurs à 2 millions d'euros, les propriétaires anticipent de nouvelles baisses de prix et sont donc prêt à négocier", explique le Président de Barnes, Thibault de Saint-Vincent, en précisant que son réseau a vendu en janvier 2013 huit biens dans cette catégorie, à des prix inférieurs de 12% en moyenne par rapport au début 2012.

Un grand appartement à rénover de 400 mètres carrés situé avenue Victor Hugo (16ème arrondissement) n'aura par exemple reçu que deux visites en huit mois ! Résultat, il a été vendu 3,6 millions d'euros, 17% en dessous de son estimation initiale du début 2012. Et de citer un appartement de standing de 280 mètres carrés près des Invalides qui n'a toujours pas trouvé d'acheteur depuis mars 2012. Actuellement présenté à 7 millions d'euros contre un prix de départ de 9 millions, il faudra sans doute descendre encore le prix de 15%, estime Thibault de Saint-Vincent.

Le Président de Barnes rappelle que la faiblesse actuelle des taux d'intérêt d'emprunts maintient aujourd'hui le marché, les profils à hauts revenus de la clientèle de Barnes étant d'ailleurs les premiers bénéficiaires des taux historiquement bas accordés par les banques. Une remontée des taux entraînerait donc mécaniquement de nouvelles baisses des prix. Mais une troisième catégorie, celle des biens d'exception de 5 à plusieurs dizaines millions d'euros, reste pour l'instant protégée d'une baisse des prix. Ces biens souvent situés dans les plus belles adresses restent en effet prisés pas la clientèle américaine, du Moyen-Orient ou russe qui reste très attachée à Paris...